Insieme con quattro fantasmi (larve d'antenati morti di morte violenta), vive in un antico palazzo della vecchia Roma il principe di Roviano. La singolare convivenza trascorre con reciproca e tranquilla comprensione fino al giorno in cui il vecchio principe, tentando di ripararlo, fa esplodere uno scaldabagno e ne rimane vittima. L'incidente, se da un lato offre la possibilità all'anziano gentiluomo di congiungersi in spirito ai diletti antenati, pone dall'altro le premesse d'una preoccupante minaccia per tutti: quella dello sfratto. Federico Roviano, nipote del principe, non chiede infatti di meglio che sacrificare il palazzo dei Roviano alla speculazione edilizia, traendone quel lauto guadagno a lui necessario per affrancarsi dalla schiavitù, soprattutto economica, che lo lega a Rossana, un'attrice pettegola e festaiola. Per allontanare la minaccia del piccone demolitore occorre che l'antico palazzo venga proclamato monumento nazionale. Subito gli eterei inquilini ricorrono all'aiuto di un pittore cinquecentesco, Caparra,che abita una vecchia torre dell'Appia Antica. La promessa di ospitalità nell'antico palazzo induce il pittore a dar mano ad un affresco che però, scoperto da un intenditore, viene giudicato di trascurabile importanza, con vergogna del Caparra e disperazione degli altri. Ma i fantasmi non disarmano: san bene come vanno le cose, in questo mondo."Oliato" a dovere col congruo anticipo ricevuto da Federico, il critico d'arte modifica il suo giudizio e l'affresco si trasforma in opera insigne. Il palazzo è dunque intoccabile.Rassegnato all'abbandono di Rossana, Federico s'acconcerà ad abitare nella dimora degli avi ed a poco a poco, circondato da quelle invisibili presenze, si costruirà un'esistenza sempre più somigliante a quella serena e dolcemente folle del defunto principe.